這是一個專業租屋網站,依您需求租屋自動配對,提供高雄租屋資訊,台南租屋資訊.只要你來電有專人服務帶看.我們提供租屋免費查詢.
租屋資訊查詢
《 千采-買屋賣屋租屋-問題討論
法律 契約 租屋
標題
房屋自然損壞的處理
  •租金多少?何時繳納?  
•租約期限有多長?  
•是否給付押金?金額多少?何時返還? 
 <土地法>99條規定:房屋押今不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。  
•水電費、大樓管理費、房屋稅等由誰繳納?如何計算?繳納方式為何?  
•房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目。  
•房東提供哪些傢具及設備,其使用現況如何,對於狀況不佳的設備,最好可以拍照存 
 證,以免日後苦無證據。  
•確定房東有無要求特殊限制,例如是否可以炊膳?養寵物?帶異性入內或過夜等。  
•您是否可轉租他人?或尋找室友共同負擔房租?  
•您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構?  
•若與房東同住,公共區域使用之權限與範圍?  
•若租賃雙方,任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償?  
•租賃雙方於簽約時記得留下對方之身份證明。  
•契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。  
•簽約完畢,雙方各執一份契約書存留。  
•押金及每月或每學期繳納租金時,應請房東簽收,並妥善保管。  
 
簽訂平等條約
   
 
簽約行為只要雙方口頭約定就已經成立了,因此不一定要簽書面契約才生效,如果遇到好房東,訂或不訂契約其實沒有什麼差別,但是請注意萬一遇到壞房東產生糾紛,雙方公說公有理,婆說婆有理,為避免權利義務等是非顛倒難斷,仍建議租屋時還是簽訂書面契約較有保障!  
 
至於簽約有什麼好處呢?白紙黑字、寫清楚權利義務等關係,除非是你違反先前約定,否則房東是不得任意調房租或收回房屋的;況且契約可以祥細記載租金多少、何時繳納、押訂金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目,對雙方而言都是有利的。 
 
總之,租屋雙方應站在和諧融洽的立場,而非對立的立場。然而,事先妥善的訂約,是可減少許多不必要的糾紛。我們所希望的是,租賃雙方能站在平等的地位,簽妥一份公平的租屋契約。 
 
訂定契約注意事項
  契約書常有一個不合理的規定:“租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼“,這個部份應儘量爭取刪除。 
至於租屋期間內,房客如果要提前搬家,可與房東協議,例如爭取只要提前一個月通知房東或已找到房客,房客即無須賠償。 
 
限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約
  民法概要  
... 限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之 
承認,始生效力。」依第八十一條第一項規定:「限制行為能力人於限制原 
因消滅後,承認其所訂立之契約者,其承認與法定代理人之承認,有同一效 
力 ... 
 
限制行為能力人為契約行為,依民法第七十九條規定:「限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。」依第八十一條第一項規定:「限制行為能力人於限制原因消滅後,承認其所訂立之契約者,其承認與法定代理人之承認,有同一效力。」如法定代理人或限制行為能力人於限制原因消滅後,不為承認之表示,則該契約將處於效力未定之狀態,法律乃賦予相對人催告權與撤回權,以保護契約相對人之權益並使法律行為之效力早日確定。茲就相對人之權利分述如下: 
 
(一)催告權: 
 
第八十條第一項規定:「前條契約相對人,得定一個月以上期限,催告法定代理人,確答是否承認。」同條第二項規定:「於前項期限內,法定代理人不為確答者,視為拒絕承認。」  
該催告不須一定方式,以言詞或書面均可,但須定一個月以上期限。法定代理人於所定期間內確答承認者,該契約自始有效(第一百十五條);如確答拒絕承認,該契約自始無效;不為確答者,視為拒絕承認。  
限制行為能力人於限制原因消滅後,相對人得依第八十一條第二項之規定,準用前述情形,對該行為人催告。  
(二)撤回權: 
 
第八十二條規定:「限制行為能力人所訂立之契約,未經承認前,相對人得撤回之。但訂立契約時,知其未得有允許者,不在此限。」  
該撤回乃對尚未發生效力之契約,阻止其發生效力之行為,必須在未經承認前為之。  
相對人在訂約時,須不知限制行為能力人未得有允許,始得撤回;如相對人在訂約時,明知限制行為能力人未得有允許者,該相對人即無撤回權,但仍有催告權。  
大樓管理員是否可仲介房屋租售?
  明文規定 非經紀業而經營仲介或代銷業務者,應禁止其行為,其[行為人]乃包含管理員 
 
依不動產經紀業管理條例: 
第 32 條 非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負 
責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。~ 
公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分 
後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元 
以上三十萬元以下罰金。~ 
終止房屋租賃契約書
  終止房屋租賃契約書 
 
立契約書人: 
出租人: (以下簡稱甲方) 
 
承租人: (以下簡稱乙方) 
 
茲為終止房屋租賃契約,雙方同意訂立終止條款於左: 
第一條:雙方於民國 年 月 日,所訂之房屋租賃契約(以上簡稱原契約)於本日終止。 
第二條:甲方依原契約第 條所載,向乙方所收取之押租金新台幣 元整,於即日如數返還與乙方,由乙方點收不另立收據。 
第三條:乙方將承租之房屋,按照原約定回復出租時原狀,遷讓返還甲方。 
第四條:乙方將租賃房屋遷讓返還甲方時,其房屋內外確無任保添設或改造,裝飾物件均已拆除,其他物件無留存該處情事。 
第五條:甲方受交還租賃物時,經檢查房屋內外,確認無任何損壞亦無缺失物品。 
第六條:甲方承認乙方在租賃期間之租金、管理費、水電費、瓦斯費、電話費均已付清,並無積欠,亦無任何債權債務關係存在。 
第七條:自本終止契約成立時起,雙方間所為原租賃契約之一切權利即歸消滅。日後甲乙雙方均不得為任何之主張或請求。 
第八條:雙方為明瞭契約之終止起見,將該項原契約書正本付添顧本契約書之後,以供參考。 
 
立終止契約人 
甲 方: (簽章) 
身分證字號: 住 址: 
 
乙 方: (簽章) 
身分證字號: 
住 址: 
 
 
 
 
 
中 華 民 國 年 月 日  
存證信函:房客積欠租金,該如何?
  敬啟者: 
緣本人與台端於民國 年 月 日就本人所有房屋坐落於 市 區 路 號 樓之建物簽訂房屋租賃契約,雙方約定租期自 年 月 日起至 年 月 日止共 年,租金每月新台幣 元,每月 日前付清. 
 
執料台端就每月應付租金經常藉故拖延,甚自 年 月 起即未依約給付租金予本人.本人以口頭向台端口頭催告,台端置知不裡.按民法第四百四十條第一項明文規定:[承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約].是以本人依上揭法律規定,發函催告台端,希台端於函到三日內給付已遲延之租金共新台幣 元,若台端屆期不付,本人即將依法終止本物件租賃契約,並追究台端之法律責任,請台端自重,請勿自誤. 
 
民法租賃相關法條 
 
第四百二十一條 稱租賃者,為當事人約定,一方以物租予他方使用.收益,他方支付租金之契約. 
前向租金,得以金錢或租賃物孳息衝之. 
 
第四百二十二條 不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據定立之,未以字據定立者, 視為不定期 
限之租賃. 
 
第四百二十五條 出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,扔然繼 
 
訂定房屋租賃契約時租方及承租方之權利義務?
  一、房屋租賃契約有期限者,當事人不得於期限內請求增減其租金。  
 
二、租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔,故地價稅、房屋稅、工程受益費均由出租人負擔。  
 
三、房屋轉租之限制及效力。  
 
四、租賃房屋有改裝設施之必要時,承租人需取得出租人之同意。  
 
五、租賃物之修繕,除契約另有訂定外出租人負擔。  
 
六、承租人對於租賃物負有保管及通知義務。  
 
七、因為承租人的重大過失,導致租賃物失火,承租人應負賠償責任。  
 
 
如何訂定房屋租賃契約?
  一、是否有租賃期限  
 
二、租金交付方式、日期  
 
三、是否交付租押金  
 
四、承租人可否另行轉租  
 
五、房屋稅捐的負擔  
 
六、水電費的負擔?何時起算?  
 
七、房屋有損毀時,其修繕責任如何劃身  
 
八、承租人對於房屋可否改裝或添加設備  
 
九、房屋內現有的設施及傢俱為何  
 
十、當事人一方違約的效果  
 
十一、契約書內容如有增刪修改處,宜由雙方當事人共同簽名或蓋章,以杜紛爭。  
 
十二、契約書如有兩張以上,宜由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章  
 
十三、契約由雙方當事人及保證人各執一份為憑  
 
 
租賃契約準備事項
  出租人應備證件  
1.國民身分證(正本) 
2.印章 
3.房屋稅單(本期) 
4.使用執照(影印本) 
5.建物所有權狀(影印本) 
 
承租人應備證件 
1.國民身分證(正本) 
2.印章 
3.租金.押金  
 
代理人應備證件  
1.國民身分證(正本) 
2.印章 
3.委託人之印鑑證明書 
4.授權書  
 
公司行號應備證件 
1.公司執照 
2.營利事業登記證 
3.公司資格證明書 
4.負責人身分證明影印本 
5.公司印章 
6.負責人印章 
7.授權書  
千采不動產仲介 房屋委任契約書
  房屋委任託租契約書 審閱日期:___ 年___ 月___ 日  
上一頁  
立房屋委任契約人:__________________________(以下簡稱甲方) (即不動產所有權人) 
受任人: 千采不動產仲介經紀股份有限公司(以下簡稱乙方) 
 
 
第一條 甲方義務: 
甲方保證委任不動產並無上手來歷不明或無產權權利之瑕疵,對於本件房屋所有權等所有主張 
或其他糾紛時概由甲方負完全責任解決清楚,絕不得對乙方有所損失,並可隨時配合乙方客戶交屋。 
 
 
第二條 乙方義務: 
委任期間廣告企劃.客戶介紹及參觀一切人事費用,均由乙方全權負責,與甲方無涉,若委任期間內未達 
成目的,則乙方所預支費用不得向甲方請求任何補償。 
 
 
第三條 委任期間: 
經雙方同意委任期間自民國 ____年____ 月____ 日 起 至 民國____年____月____日 止,獨家代理本案房地產, 
期限後未達委任,則本契約自動失效,惟經雙方同意繼續介紹時,本契約有效期限延至委任完成止。 
 
 
第四條 甲方委任不動產標示 
 
建物坐落 建號  
土地坐落 地號  
建物面積 地坪________坪 建坪_______坪 權利範圍:全部  
房屋結構 [大樓] [公寓] [透天] [別墅] [平房] [鐵屋] 總樓高____樓 位於____樓  
格局 ____房____廳____衛 車位:{____}號 [平面] [機械] 管理費每月:_____元  
附屬物品  
 
第五條 甲方同意託租房屋之租金.押金及服務費用支付方式: 
 
委任租金 新台幣_________________元,底價_______________元  
委任押金 新台幣_________________元,底價_______________元(依法押金不得超過租金2個月)  
甲方同意給付乙方服務費用,以成交租金一個月為本公司服務費用.該服務費甲方應於簽訂房屋租賃契約時,即一次以現金給付乙方,絕無異議,並同意乙方向承租方收取服務費為成交租金半個月為本公司服務費用  
 
第六條 視為違約行為 
甲方如有下列情形之一,應視為甲方違約,並應依委任條款報酬計算方式給付乙方違約金。 
(1)甲方於委任期限自行出租,出售或由第三者介紹出租或出售成交者。 
(2)甲方於委任期限內反悔自用供他人使用或中途撤銷委任者。 
(3)甲方於本契約期滿後一個月內,將委任案件租售予乙方所曾介紹之客戶者。  
若因此至損害乙方權益時,願聽從乙方賠償損失,如因涉訟則所繳納之訴訟費.律師費等費用均由甲方 
負擔給付。 
 
 
第七條 甲方授權乙方(委任租屋事項) 
(1)甲方同意乙方全權代理收受承租客戶訂金,並同意訂金收受或沒收時,歸乙方所有,甲方不得異議。 
(2)乙方收受承租客戶訂金後,惟承租與否應由甲方同意方可認同服務完成。 
 
 
第八條 甲方特別授權事項 
 
甲方應故無法親自辦理房屋租賃契約事項,全權委託千采不動產仲介經紀股份有限公司代理房屋租賃 
有關事項,包含租賃契約代簽.交付鑰匙.代收首次租押金等.  
甲方特別授權事項確認簽章:__________  
 
 
 
 
第九條 管轄法院 
本契約如有未儘事項,悉遵有關法令.習慣及誠信公平原則解決之,本契約所生之訴訟,經雙方同意由該 
不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院。  
 
上開條件均為雙方於審閱期內詳閱同意無訛,恐口說無憑特立契約書,由甲方簽名郵寄本公司存執,以昭信守。 
 
委任人(甲方):_____________________ 受任人(乙方)千采不動產仲介經紀股份有限公司 
 
身分證字號:_______________________民族店:高雄市三民區民族一路13號8樓  
 
戶籍地址:_________________________統一編號:86064896 聯絡電話(07)311-3412 
 
聯絡地址:_________________________ 
 
聯絡電話:_________________________中正店:高雄市新興區中正三路113號 
 
行動電話:_________________________ 統一編號:13389855 聯絡電話(07)251-5186 
 
E_mail:___________________________  
 
聯絡電話:_________________________台南店:台南市東區東寧路西段22號 
 
甲方代理人:_______________________ 統一編號:83968738 聯絡電話(06)200-3639 
 
身分證字號:_______________________承辦人:_________________________ 
 
戶籍地址:_________________________  
 
聯絡地址:_________________________ 一家委託連鎖服務 
 
聯絡電話:_________________________  
 
行動電話:_________________________ 網址:http://www.twhouse.com.tw 
 
E_mail:___________________________  
 
中華民國 ___________年____________ 月_______________ 日 
 
 
 
委託書請列印填妥資料,連同鑰匙寄本公司即完成委託. 
 
 
存證信函:房客積欠押金如何寄出?
  敬啟者: 緣本人與台端於民國 年 月 日就本人所有房屋坐落於 市 區 路 號 樓之建物簽訂房屋租賃契約,雙方約定租期自 年 月 日起至 年 月 日止共 年,租金每月新台幣 元,每月 日前付清. 
 
執料台端就每月應付租金經常藉故拖延,甚自 年 月 起即未依約給付租金予本人.本人以口頭向台端口頭催告,台端置知不裡.按民法第四百四十條第一項明文規定:[承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約].是以本人依上揭法律規定,發函催告台端,希台端於函到三日內給付已遲延之租金共新台幣 元,若台端屆期不付,本人即將依法終止本物件租賃契約,並追究台端之法律責任,請台端自重,請勿自誤. 
 
附: 
 
民法租賃相關法條 
 
第四百二十一條 稱租賃者,為當事人約定,一方以物租予他方使用.收益,他方支付租金之契約. 
前向租金,得以金錢或租賃物孳息衝之. 
 
第四百二十二條 不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據定立之,未以字據定立者, 視為不定期 
限之租賃. 
 
第四百二十五條 出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,扔然繼 
 
租賃契約簽訂後,承租人有違約的情形,應進行什麼程序,以保障出租人....等
 
租賃契約簽訂後,房屋遭受拍賣,如有預付租金及押金且未公證,如何處理?
 
租賃契約簽訂後,承租人不付租金避不見面,又有留置物,要如何處理?
 
存證信涵[積欠租金,該如何?]
   
 
敬啟者: 
 
緣本人與台端於民國 年 月 日就本人所有房屋坐落於 市 區 路 號 樓之建物簽訂房屋租賃契約,雙方約定租期自 年 月 日起至 年 月 日止共 年,租金每月新台幣 元,每月 日前付清. 
 
執料台端就每月應付租金經常藉故拖延,甚自 年 月 起即未依約給付租金予本人.本人以口頭向台端口頭催告,台端置知不裡.按民法第四百四十條第一項明文規定:[承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約].是以本人依上揭法律規定,發函催告台端,希台端於函到三日內給付已遲延之租金共新台幣 元,若台端屆期不付,本人即將依法終止本物件租賃契約,並追究台端之法律責任,請台端自重,請勿自誤. 
 
民法租賃相關法條 
 
第四百二十一條 稱租賃者,為當事人約定,一方以物租予他方使用.收益,他方支付租金之契約. 
前向租金,得以金錢或租賃物孳息衝之. 
 
第四百二十二條 不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據定立之,未以字據定立者, 視為不定期 
限之租賃. 
 
第四百二十五條 出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,扔然繼 
 
存證信涵:返還押租金之通知函
   範例【二】:返還押租金之通知函 
 
 按 台端與本人於中華民國□年□月□日所簽訂之不動產租賃 
 契約,租賃位於□市□路□號之房屋,業已於□年□月□日屆 
 滿,並經本人遷還房屋與 台端。查本人於簽訂租賃契約時, 
 已交付 台端押租金新台幣□元,依約 台端應於租期屆滿時 
 返還押租金於本人。惟屢經本人催告 台端返還前述押租金, 
  台端均置之不理,特此函告 台端於函到七日內,返還前述 
 押租金與本人,以免爭訟。 
 
存證信涵:修繕義務之通知
  範例【一】:修繕義務之通知 
 
 按本人前於民國□年□月□日向 台端承租門牌號碼□市□路 
 □段□巷□號□樓房屋,詎於本人遷入後未達月餘,即發覺浴 
 室內之馬桶不通,且廚房天花板嚴重漏水,除整日滴水外,並 
 因而導致油漆不斷剝落,影響廚房衛生甚劇。本人於□年□月 
 □日曾以電話與 台端聯絡,惟不見 台端採取修復措施,特 
 再以本函催請 台端於三日內履行民法第四百二十九條之修繕 
 義務,逾期則本人將自行僱請水電工修復。至於修復費用,本 
 人將逕自本月份租金中扣除,特此通知,希待見覆 
存証信函的用途及如何撰寫?
  -------------------------------------------------------------------------------- 
 
 所謂存證信函是透過郵局來證明發信日及其內容為的一種證明函 
 件,達到告知義務的效果,怕口說無憑,所以存證信函需準備一 
 式三份,其中一份留存在郵局。如日後真有訴訟,可證明確曾告 
 知過。事實上存證信函最大的用途處在於通知並警告對方:如果 
 你不.., 我就.....!一般人並不希望收到,所以存證信函在大部分 
 狀況下才會那麼有效。 
 
 存證信函可用雙掛號寄出。對方收到後,你會收到簽收回執或可 
 至郵局查簽收紀錄。如果對方真有收到的話,很難去否認。重點 
 是,內容要依事實陳述,要寫就要有效果,否則對方仍然可以反 
 駁、甚至不理你的。如果對方為公司行號,使用存證信函告知公 
 司負責人該公司的錯誤,也是很有效的作法。 
 
 其實存證信函很容易寫,可依下面教學自行完成,或找律師、代 
 書事務所代筆,至於費用,可自行打電話問看看囉: 
 
 存證信函格式為B4尺寸,可到郵局買存證信函用紙(每張1元) 
 或【下載格式】自行印出後撰寫。如為電腦格式,列印出為A4 
 大小,記得放大為B4大小。 
 
 寫出對方之姓名、地址,最好有身份證字號。如果對方為公司 
 ,寫公司名稱、負責人、地址。 
 
 寫上自己姓名、地址、聯絡電話,以便於對方聯絡你。 
 
 副本處可寫上相關的人或機構,否則副本收件人則不用寫。 
 
 完全不空格從第一格開始寫,通常先依事實書寫你遭遇的狀況 
 ,再表達你的憤怒與不滿。  
 
 接著限期對方在某日前內答覆,或直接要求對方如何解決。並 
 寫對方如不予理會,將採取其他途徑,如訴訟、報警、報紙廣 
 告等等方式,最後別忘了加句『以免訟累』或『請台端自重, 
 請勿自誤』等句子做結尾。 
 
 存證信函內文字如有塗改增刪,應於備註欄內註明,並由寄件 
 人簽章,惟每頁塗改增刪不得逾二十字。  
 
 寫好後影印兩份(連正本共三份, 幾個副本收件人就多印幾份) 
 ,分別裝訂好。 
 
 帶著本人身份證、印章及現金(第一頁50元,其餘每頁25元) 
 到郵局存證信函窗口辦理。 
 
 在存證信函寄件人處及各頁接縫處蓋章,寄出後記得拿回掛號 
 收執聯。 
 
 事後就等回執收到後,看對方的反應了!先充實好自己的法律 
 知識,如真的難以處理,再尋求另外方式解決囉,如律師、調 
 解委員會等。  
 
 
內政部函:房屋租賃契約書範本
  內政部函  
■ 受文者:中華民國律師公會全國聯合會  
■ 發文日期:中華民國九十一年一月三十日 ■ 發文字號:台內中地字第O九一OO八三一四二號  
■ 主旨:檢送「房屋租賃契約書範本」,如附件,請積極宣導推廣,請查照。  
1 契 約 審 閱 權  
 
房屋出租人如為[[[企業經營者]]]與承租人訂立定型畫契約前,應有三十日以內之合理期間,供承租人審閱全部條款內容。 
(消費者保護法施行細則第十一條)  
 
2 租 賃 雙 方 認 定  
 
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他人使用、收益、他方支付租金之契約(民法第四二一條)。當事人就標的物及租金同意時,租賃契約即為成立。故承租人為支付租金之人,出租人為負交付租賃標的物之人。  
 
3 房 屋 標 示 及 租 賃 範 圍  
 
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態。(民法第四二三條)  
 
4 租 賃 附 屬 設 備  
 
租賃標的是否包含其他附屬設備時有爭執,應由雙方互為確認,以杜糾紛。  
 
5 租 賃 期 間  
 
(一) 不動產之租賃契約,其其間逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期之租賃。(民法第四二三條)  
(二) 租賃契約之期限,不得逾二十年,逾二十年者,縮短為二十年。(民法第四四九條第一項)  
 
 
6  租 金 約 定 及 支 付  
 
(一) 承租人應依約定日期,支付租金。無約定者依習慣,無約定亦無習慣者,應於租期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時交付之。(民法第四三九條)  
(二) 土地法第九十七條第一項之規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。  
 
 
7 擔 保 金 約 定 及 返 還  
 
土地法第九十九條之規定,擔保金以不超過二個月之租金總額為宜,超過部分,承租人得以超過之部分抵付房租。  
 
8 稅 費 負 擔  
 
(一) 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。(民法第四二五條)  
(二) 就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。(民法第四百二十七條)  
 
 
9 使 用 房 屋 之 限 制  
 
(一) 住戶規約之內容除公寓大廈管理條例有規定外,尚有住戶共同約定事項。  
(二) 承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。 
(民法第四三八條第一項)  
(三) 承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃誤為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將 其一部份,轉租於他人。(民法第四四三條第一項)  
 
 
10 修 繕 及 改 裝  
 
(一) 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。(民法第四二九條第一項)  
(二) 出租人之修繕義務,再使承租人就租賃物能為約定之使用收益,如承租人就租賃物以外有所增設時,該增設物即不在出租人修繕義務範圍。(六三台上九九)  
 
 
11 承 租 人 之 責 任  
 
(一) 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物,如違反此項義務,致租賃物毀損滅失者,應負擔損害賠償責任 。  
(二) 租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。(民法第四三四條)  
 
 
12 房 屋 部 分 滅 失  
 
租賃關係存續中,陰部可規則於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存於部分不能達租賃之目的者,得終止契約。(民法第四三五條)  
 
13 租 期 屆 滿  
 
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。(民法第四五五條)  
 
14 租 賃 物 之 返 還  
 
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止租約者,其終止契約應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。(民法第四五三條)  
 
15 房 屋 所 有 權 之 讓 與  
 
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。(民法第四二五條)  
 
16  出 租 人 終 止 契 約  
 
(一) 租賃物為房屋者,遲付租金之總額達二個月之租額,並經出租人定相當期間催告,承租人仍不為支付者,出租人得終止租約。(民法第四四O條第二項)  
(二) 承租未依約定方法使用租賃物,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。(民法第四三八條第二項)  
(三) 承租人未經出租人承諾將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。(民法第四四三條第二項)  
(四) 不定期之房屋租賃,承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時,依土地法第一百條第三款之規定,出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋,應仍依民法第四百四十條第一項 規定,對於支付租金遲延之承租人,定相當期限催告其支付,承租人於其期限內不為支付者,始得終止租 賃契約。在租賃契約得為終止前,尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。(四二台上一一八六)  
(五) 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。(公寓大廈管理條例第二十一條)  
(六) 查公寓大廈管理條例第二十一條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用以逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。惟該申請案件法院是否受理或舉證事實法院是否採認,行政機關無從置喙 。有關前揭條文所稱「以逾二期」、「達相當金額」及「相當期間催告」等事項,應屬適時舉證,如有爭議,宜請當事人逕循司法途徑為之。(內政部八十六年十一月二十八台(八六)內營字第八六O八六四三號函)  
 
 
17 疑 義 處 理  
 
企業經營者(房屋出租人)與承租人因本契約所發生之消費爭議,依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定,承租人得向出租人、消費者保護團體或消費者服務中心申訴;未獲妥適處理時,得向租賃物之直轄市或縣(市)政府消費者保護官申訴;再未獲妥適處理時得向直轄市或縣(市)消費爭議調解委員會申請調解。  
 
18 租 賃 契 約 之 效 力  
 
(一) 近年來,國內外交流頻繁,社會結構快速變遷,人際關係日趨複雜,權益糾紛層出不窮。為確保私權及預防訴訟宜請求公證人就法律行為或私權事實作成公證書或認證私文書。  
(二) 房屋租賃期限逾五年或未定期限者,租賃契約書未經公證,於租賃期間房屋所有權讓與第三人,縱然出租 人於房屋交付後,承租人仍占有中,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。(民法第四百二十五條)  
(三) 為保障私權及預防訴訟,訂立房屋租賃契約書時不宜輕率,應由公證人作成公證書,以杜事後之爭議。  
 
 
19 契 約 分 存  
 
訂約時務必詳審契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍地址及身份證號碼,以免日後求償無門。  
 
20 未 盡 事 宜  
 
民法第一百四十八條第二項規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」,此乃民法之帝王條款,其適用於任何權利行使及義務之履行,故如有未盡事宜,悉依誠實信用原則處理。  
 
21 簽 約 身 份 確 認  
 
訂約時應先確定訂約者之身分,如身份證或駕照等身份證明文件之提示。未成年人訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。  
 
22 房 屋 產 權 辨 識  
 
出租人是否為屋主或二房東,可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記謄本或原租賃契約書。 
(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)  
 
23 仲 介 代 理 授 權  
 
房屋租賃若透過仲介業務之公司(或商號)辦理者,應由該公司(或商號)指派經濟人於本契約簽章
存證信函與契約的差別
  存證信函與契約的差別! 您一定要知道!  
 
 
存證信函之法律性質 
 
  所謂存證信函即是透過郵局來證明發信日及其內容為何的一種證明函件。 
  依民法第九十五條第一項規定:『非對話而為意思之表示者, 
  其意思之表示,以通知達到相對人時,發生效力。』 
  故存證信函是一種證明表意人之意思表示已到達對方。 
 
 
契約成立是否一定以書面契約呈現,才算數呢? 
 
  依民法第一五三條第一項規定,當事人互相表示意思一致者, 
  無論為明示或默示,契約即為成立。 
 
  即一方要約並經他方承諾,不拘形式,口頭、書面均可, 
  只要就標的物及價格意思表示一致,契約即成立。 
 
  至於對交貨或付款時間,在時間上雖重要,但並非契約之要點, 
  如未說明依民法第一五三條第二項,仍推定契約成立。 
 
  但不動產租賃契約,期限逾一年者依民法第四二二條, 
  應以字據訂立之,否則視為不定期租賃。 
  不動產之移轉或設定, 依民法第七六0條,應以書面為之。 
  除法律規定之方式外, 民法第一六六條亦允許當事人, 
  約定其契約須用一定方式, 同時在該方式未完成前,推定契約不成立。  
 
 
 
法院版租賃契約
  房 屋 租 賃 契 約 
 
立契約書人 出租人(以下簡稱甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方)因房屋租賃事件,訂立本契約,雙方同意之條件如左: 
第一條 房屋所在地及使用範圍﹕ 
第二條 租賃期限:自民國 年 月 日起,至 年 月 日 
止計 年。 
第三條 租金: 
一、每月租金新台幣 元,每月 日以前繳納。 
二、保證金新台幣 元,於租賃期滿交還房屋時無息返還。 
第四條 使用租賃物之限制: 
一、本房屋係供 住家 / 營業 之用。 
二、未經甲方同意,乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變  
相方法由他人使用房屋。 
三、乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還,不得向甲方請求遷移費或任何費用。 
四、房屋不得供非法使用,或存放危險物品影響公共安全。 
五、房屋有改裝設施之必要,乙方取得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害原  
有建築,乙方於交還房屋時應負責回復原狀。 
第五條 危險負擔:乙方應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之  
情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有  
修繕必要時,由甲方負責修理。 
第六條 違約處罰: 
一、乙方違反約定方法使用房屋,或拖欠租金達兩期以上,經甲方催告限期繳納  
仍不支付時,甲方得終止租約。 
二、乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之歷日起,  
乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。 
第七條 其他特約事項: 
一、房屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業必須繳納之捐稅自行負擔。 
二、乙方遷出時,如遺留傢俱雜物不搬者,視為放棄,應由甲方處理。 
三、雙方如覓有保證人,與被保證人負有連帶責任。 
四、本契約租賃期限未滿,一方擬解約時,需得對方之同意。 
第八條 應受強制執行之事項:承租人給付租金或期限屆滿交還租賃物出租人返還保證  
金,如不履行應逕送強制執行。 
   
甲 方: 
地 址: 
乙 方: 
地 址: 
乙方保證人: 
地 址: 
終止房屋租賃契約書
   
終止房屋租賃契約書 
 
立契約書人: 
出租人: (以下簡稱甲方) 
 
承租人: (以下簡稱乙方) 
 
茲為終止房屋租賃契約,雙方同意訂立終止條款於左: 
第一條:雙方於民國 年 月 日,所訂之房屋租賃契約(以上簡稱原契約)於本日終止。 
第二條:甲方依原契約第 條所載,向乙方所收取之押租金新台幣 元整,於即日如數返還與乙方,由乙方點收不另立收據。 
第三條:乙方將承租之房屋,按照原約定回復出租時原狀,遷讓返還甲方。 
第四條:乙方將租賃房屋遷讓返還甲方時,其房屋內外確無任保添設或改造,裝飾物件均已拆除,其他物件無留存該處情事。 
第五條:甲方受交還租賃物時,經檢查房屋內外,確認無任何損壞亦無缺失物品。 
第六條:甲方承認乙方在租賃期間之租金、管理費、水電費、瓦斯費、電話費均已付清,並無積欠,亦無任何債權債務關係存在。 
第七條:自本終止契約成立時起,雙方間所為原租賃契約之一切權利即歸消滅。日後甲乙雙方均不得為任何之主張或請求。 
第八條:雙方為明瞭契約之終止起見,將該項原契約書正本付添顧本契約書之後,以供參考。 
 
立終止契約人 
甲 方: (簽章) 
身分證字號: 住 址: 
 
乙 方: (簽章) 
身分證字號: 
住 址: 
 
 
 
 
 
中 華 民 國 年 月 日  
房屋租賃契約書範本【消基會版】
   
 
 
 
立房屋租賃契約書:出租人: (以下簡稱甲方)  
 
承租人: (以下簡稱乙方)  
 
乙方連帶保證人: (以下簡稱丙方)  
 
 
 
茲因房屋租賃事件,經雙方協議訂立房屋租賃契約,並約定條款如下:  
 
第一條﹕房屋所在地及使用範圍﹕  
 
一、 縣市 鄉鎮市區 路街 段 巷 弄 號 樓之  
 
二、使用範圍:□全部 ; □部分,如附圖斜線部分。  
 
三、承租面積: 坪  
 
四、承租用途:  
 
 
 
第二條:租賃期限  
 
自 民國 年 月 日至民國 年 月 日止,計 年 月。  
 
 
 
第三條:租金與擔保金  
 
一、租金每個月新台幣 元整﹐乙方應於每月 日以前繳納。  
 
每次應繳納 個月份,並不得藉任何理由拖延或拒繳。  
 
二、擔保金新台幣 元整  
 
(一) 交付:乙方應於本租賃契約成立同時交付甲方。  
 
(二) 反還:甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿,乙方騰空並交還房屋時,扣除因乙方使用所必須繳納之費用後,無息返還。  
 
第四條:使用租賃標的物之限制  
 
一、未經甲方同意,乙方不得將租賃房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋。  
 
二、乙方於本租賃契約終止或租任期滿,應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還,乙方不得藉詞推諉或主張任何權利,且不得向甲方請求遷移費或任何費用  
 
三、房屋之使用應依法為之,不得供非法使用,或存放危險物品影響公共安全。  
 
四、房屋有裝潢或修繕之必要時,乙方應取得甲方之同意使得為之,但不得損害原有建築結構安全,並不得違反建築法令。  
 
五、乙方應遵守租賃標的物之住戶規約  
 
 
 
第五條:危險負擔  
 
一、 因乙方之故意、過失至房屋有任何毀損滅失時,尤以方負責修繕或損害賠償之責。  
 
二、 凡因非可歸責於乙方之事由,至房屋有毀損時,甲方應負責修繕。如修繕不能或修善後不合使用目的時,乙方得終止本租賃契約。  
 
三、 乙方如有積欠租金或房屋之不當使用應負賠償責任時,該積欠租金及損害額,甲方得由擔保金優先扣抵之。  
 
 
 
第六條:相關約定事項  
 
一、 房屋稅由甲方負擔,水電費、瓦斯費、管理費、電話費等,因使用必須繳納之費用,責由乙方自行負擔。  
 
二、 賃契約期限屆滿或終止時,乙方願依約將未付之費用,向甲方結清或由甲方在擔保金內優先扣除。  
 
三、 乙方遷出時或租賃期限屆滿後,如遺留家具、雜物不搬出時,視作放棄,同意由甲方自行處理,乙方不得異議。若因此所生之費用,由乙方支付並依前款處理  
 
四、 本租賃契約租賃期限未滿,一方擬解約時,需得他方之同意。若乙方提前遷離他處時,乙方應賠償甲方 個月租金。如甲方擬提前收回房屋,亦應賠償乙方 各月租金之損害。  
 
五、租賃期限內,如另有收益產生時,其收益權利為甲方所有,乙方不得異議。  
 
六、本租賃契約應經法院公正始生效力。  
 
七、甲方不擬續出租本約標的物時,應於租任期滿 日前,以存證信函通知乙方,否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。  
 
 
 
第七條:違約處罰  
 
一、 乙方違反約定使用房屋,並經甲方催告及限期改正,而仍為改正或改正不完全時,甲方得終止本租賃契約  
 
二、 乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起,應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還乙方不得藉詞推諉或主張任何權益,如不及時騰空遷讓交還房屋時,甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止  
 
三、乙任一方若有違約情事,至損害他方權益時,願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)或其他相關費用。  
 
四、 方如有違反本租賃契約各條款或損害租賃房屋等情事時,丙方應連帶負損害賠償責任。  
 
五、 乙方如未按期繳納租金達二個月時,視為違約  
 
六、 甲、乙雙方如有違約時,他方各得終止本租賃契約,如有損害,並得請求賠償。  
 
 
 
第八條:應受強制執行之事項  
 
期限屆滿,承租人給付租金、違約金及交還租賃物,或出租人返還保證金,如不履行時,應逕受強制執行。  
 
 
 
前述條款均為力租契約人同意,恐口無憑,爰立本租賃契約書一式二份,各執一份存執,以昭信守。  
 
 
 
出租人(甲方):  
 
身份證字號:  
 
戶籍地址:  
 
 
 
承租人(乙方):  
 
身份證字號:  
 
戶籍地址:  
 
 
 
乙方連帶保證人(丙方):  
 
身份證字號:  
 
戶籍地址:  
 
 
 
中華民國 年 月 日 
租賃契約觀念
   
1、押金:押金一般來講是兩個月租金,除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金,依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金,如房東要求過高的押金,房客可據理力爭 
 
2、違約金:房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,若房東要求押金全扣,房客得在簽約時據理力爭,違約金部分法律並無規定,所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金,將來即以此合約為準 
 
3、稅賦:地價稅及房屋稅皆由房東負責,營業用租賃稅必須講清楚由誰付,政府是直接向承租的營業單位扣稅,若沒講清楚,租賃稅就是由房客付 
 
4、租期:租期最少是一年,雅房也有半年一簽的,超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外為了避免房東一年後漲價,房客可要求簽兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可 
 
5、房東違約:房東若在租期中要收回房子,除非房客同意,不然不管房東要賠多少都是不行的,不過慣例上,通常房客會接受一個月租金的違約金,另找房子。 
 
6、房子損壞:房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕,房東不處理,房客得照相後請商家修繕,款項由租金或押金中扣,消耗性物品的損壞由房客負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等,如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責 
 
7、證件:房客提供給房東的身分證影本,請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途",並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本 
 
8、所得稅扣抵:法律可能會通過以後租金可以扣抵所得稅,要不要報稅最好先跟房東說清楚,免得以後有糾紛,如果按照租賃稅實際操作的情形,可能到最後都是房東要求房客吸收,雖是政府德政,也許真的實行起來,並非如原先預期。
房客不繳租金契約如何註明?
  沒錯,房東族的最大惡夢是遇到不繳租金又賴著不走的房客,遇到了怎麼辦呢? 
 
按照法律,要先拖兩個月,然後上法院再拖6個月,真是一場錯誤一場夢,夢裡賠得不知西東。  
俗話說「豫則立,不豫則廢」在簽租約的時候是最最關鍵的時候,千萬不要懶惰或是不好意思,只要把站長傳授的必殺技補寫在合約後,保證惡房客望風披靡,好房東笑傲江湖,正所謂「毋恃敵之不來,恃吾有以待之」。 
 
1.乙方租金以匯款方式為之,房東不需到房客處收取租金,匯款銀行及帳號如下…………… 
 
2.甲乙雙方同意,如乙方積欠租金超過(含)兩個月,本租約自動終止,甲方可任意進入該出租房屋,更換門鎖,不需乙方同意,不須知會乙方,屋內所有留置物品皆以廢棄物論,甲方可任意處置並向乙方追討廢物處理費。 
 
3.合約期滿,如雙方同意續約,需另訂書面契約,乙方不得以任何理由主張不定期租賃。 
 
4.雙方同意本租約的第一審管轄法院為xx地方法院 
 
 
現在一條條說明如下: 
 
 
第一條規定了租金的給付方式,證據保存容易,房客不能以房東沒來收租金或外出剛好沒遇到房東等等理由來對抗房東。 
 
第二條威力很大,除了黑道以外,所有房客均須臣服於此條文之下,專斬不繳租金又賴著不走的房客。 
 
第三條是要排除因房東的不小心或房客的故意導致定期租約變為不定期租約,不定期租約是非常莫名其妙的法律產物,完全是在懲罰房東(在此不贅述) 
 
第四條請寫下離您最近的法院,以免舟車勞頓之苦,要勞頓也讓惡房客去勞頓。 
 
 
 
 
公正契約準備事項
  一、 出租人、承租人〈或保證人〉親自到場辦理, 
並攜帶國民身分證或駕駛執照、房屋稅單〈影本〉、印章等。 
出租人或承租人若為公司,應檢附公司執照及營利事業登記證影本各一份。 
出租人若為公司並應再提出股東會議記錄。 
 
二、 書寫公證請求書一份、公證書三份。 
 
三、 書寫房屋租賃契約書三份。 
 
四、 如出租人、承租人、連帶保證人不能親自到場時, 
應提出下列文件委託他人辦理: 
1. 授權書一張。 
2. 戶政事務所出具之印鑑證明書一份或經村里長證明 
〈在授權書上蓋用村里辦公處圖記及村里長職章〉。 
3. 出租人或承租人係公司時應提出向經濟部〈建設局〉 
聲請之「公司設立登記事項卡等抄錄本及公文」〈代替印鑑證明〉。 
00144836