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《 千采-買屋賣屋租屋-問題討論

房客權利與義務?
租賃物交付時,應合於使用益狀態並應保持其狀態:出租人應以合於所約定使用 
收益之租賃物(房子)交付房客,例如約定之租賃物為營業用之房屋,不得交付住宅 
用之房屋否則房客無法辦理營業登記;房東如未盡此項義務,房客得終止租賃契約。 
  
負責租賃物修繕義務:修繕租賃物,原則上應由房東負擔,但另有特約或一般習慣, 
不須房東修繕者,應從其特約及習慣。此項修繕,房客應定相當時間請房東修繕, 
如在期間內房東不加修繕時,房客得以此為理由,終止租約;或自費修繕,再請求 
房東償還費用,或在租金中扣除之。又所謂「租賃物修繕」並不僅指所租的房屋本身, 
尚包括如樓梯損壞,電梯或水、電…設施等。 
  
租賃物瑕疵擔保責任:租賃契約為有償契約,故關於買賣瑕疵擔保之規定,亦準用之, 
亦可分為: 
權利瑕疵擔保:出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何權利; 
如有第三人對承租人主張權利時,致承租人對於承租物無法使用時,承租人得請求減少 
租金,或解除契約。此種情形於二房東之情形最常見,但房客於訂立契約時,明知有權 
利瑕疵(即二房東轉租)的情形,而又無特別約定者,二房東便可免負此項擔保責任。 
物之瑕疵擔保:依民法之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康、 
生命安全時,房客得終止契約。例如:房客發覺所承租房屋是海砂屋、或輻射屋之情形。 
負擔一切稅捐之義務:就租賃物應繳納之一切稅捐,原則上由房東負擔。但契約另有約 
定,當然應依契約行之。 
償還房客支出的有益費用:房客就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者, 
如房東知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存 
之增值額為限。房客就租賃物所增設之工作物,得收回之,但應回復租賃物之原狀。 
上述房客支出有益費用,如當時房東曾表示反對者,則房客不得請求其償還。 
但對於契約終止時所現有的利益,仍得另依不當得利規定請求償還。 
房東於租金債權,有留置權:房東於房客未交付租金時,得於租金額度內,對房屋內 
房客之動產物品(除禁止扣押物)留置,例如冰箱、電視機等,以為租金債務的擔保。 
損害賠償請求權:房東就租賃物所受損害,或因租賃契約受有損害,對於房客之賠償請 
求權,或房客之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅。 

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